Let op! Geld lenen kost geld

Als men de hypotheek niet meer kan betalen

By: Robin

Bij aankoop van een nieuwe woning ga je er vanuit dat je de maandlasten van je hypotheek gewoon kunt betalen. Maar bij afloop van de rentevastperiode, ontslag of een echtscheiding kan dit ineens veranderen.

Als verkoop van je woning niet meer af te wenden is, biedt het pand dan via een makelaar zelf te koop aan. Gedwongen verkoop via een veiling scheelt al gauw 20% in opbrengst.

Uit je woning gezet worden omdat je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen is geen ondenkbaar scenario. De voornaamste reden dat men zijn woning moet verkopen is werkloosheid.

Wat als je de hypotheek niet meer kan betalen

Wat je in ieder geval niet moet gaan doen is bij de pakken neer te gaan zitten en te wachten tot de hypotheekverstrekker contact met je zoekt. Eigen initiatief nemen kan je een hoop ellende besparen.

Als er betalingsproblemen in je vooruitzicht komt, bespreek dit dan tijdig met je hypotheekverstrekker. In de meeste gevallen is de hypotheekverstrekker wel bereid om tot een regeling te komen omdat een gedwongen verkoop voor beide partijen niet de beste oplossing is.

In geval van ontslag zullen hypotheekverstrekkers niet afwijzend reageren tegen een tijdelijke opschorting van de aflossingstermijnen. Dit kan bijvoorbeeld opgeschort worden tot men nieuw werk heeft. Laat de fiscale renteaftrek van je hypotheek per maand verrekenen via een verzoek tot voorlopige teruggaaf.

Je kunt mogelijk in aanmerking komen voor een woonkostentoeslag of een tijdelijke inkomensaanvulling wat te vergelijken is met de huursubsidie. Vraag hiervoor bij je gemeente of je ervoor in aanmerking komt.

Woonlastenfaciliteit Nationale Hypotheek Garantie

De NHG biedt de mogelijkheid tot een aanvullend krediet om het risico van gedwongen verkoop te beperken. Dit is voor mensen die buiten hun eigen toedoen in de financiële problemen zijn geraakt. Bijvoorbeeld door ontslag, afkeuring, echtscheiding of overlijden van de partner. Met deze aanvullende lening kan tot twee jaar lang een gedeelte van de woonlasten worden voldaan.

Een extra lening ligt niet direct voor de hand als je financieel al in zwaar weer zit, maar je kan er misschien de ergste periode mee overbruggen. Het is bedoeld om de woningeigenaar meer ‘lucht’ te geven om tot een oplossing van het financiële probleem te komen. In de meeste gevallen kan een gedwongen verkoop hiermee worden voorkomen. Er zijn geen kosten verbonden aan de extra borgstelling van de NHG, maar als je gebruikt maakt van het aanvullend krediet, ben je natuurlijk wel naast de gewone hypotheeklasten ook nog eens de rente over dat extra krediet verschuldigd.

Gedwongen verkoop van de woning

Als er sprake is van een structureel probleem en de oplossing voor je financiële narigheid valt niet binnen afzienbare tijd te verwachten, is verkoop van je woning helaas niet meer af te wenden. Wacht niet totdat de hypotheekverstrekker het pand laat veilen, maar doe het zelf in de verkoop. Als de hypotheekverstrekker het laat veilen levert het zo’n 20 tot 25% minder op dan bij vrije verkoop.

Niemand gebaat bij veiling van het pand

De woning gaat vaak ver beneden de marktwaarde van de hand op een veiling, waardoor de hypotheekverstrekker met een aanzienlijke restschuld achterblijft. Hij kan deze schuld in theorie op de verkoper verhalen, maar dat biedt zelden perspectief vanwege de benarde financiële toestand waarin deze verkeert (en waarschijnlijk voor de komende jaren). De hypotheekverstrekker is dus ook gebaat om een regeling met de woningeigenaar.

Een bank kan toch tot executoriale verkoop besluiten, bijvoorbeeld als de woningbezitter niet openstaat voor een regeling, of zich niet aan de afspraken houdt die gemaakt zijn met de hypotheekverstrekker. Normaal gesproken gaat een hypotheekverstrekker pas over tot executieverkoop als alle andere reddingsmiddelen zijn uitgeput. Meestal is men dan al 1 of 2 jaar verder.

Nadelen van een executieveiling

Executieverkoop wordt gezien als een onaantrekkelijk en achterhaald verkoopinstrument door veel partijen op de woningmarkt. Er is geen bezichtiging mogelijk van het pand bij een executieverkoop. Doordat aspirant-kopers het niet kunnen bekijken is men bang om een miskoop te begaan. Dit heeft een prijsdrukkend effect.

Het pand wordt ook niet naar behoren aangeprezen. Vaak plaatst men alleen een onopvallend tekstblok in een plaatselijk dagblad met minimale gegevens over de betrokken woning. Dit kan natuurlijk niet op tegen de mooie advertenties op sites zoals Funda, voorzien van mooie foto’s en een goede beschrijving van de woning.

De veilinglocatie werkt zelf ook niet bepaald uitnodigend. De normale koper ziet zichzelf niet met een aantal handelaren bieden op een pand dat men nog niet gezien heeft. Het is dus niet meer dan normaal dat een pand bij gedwongen verkoop minder opbrengt dan bij vrije verkoop. Je moet dan dus rekenen op een restschuld.

Risico’s beperkt bij lening met NHG

Als de lening afgesloten wordt met NHG kan men niet worden aangesproken voor het verlies bij gedwongen verkoop. Dit is een geruststellende gedachte als het financieel even tegenzit. De totale leensom van de NHG gaat overigens omlaag. Zie hieronder de totale leensom met NHG voor 2012, 2013 en 2014:

  • per 1 juli 2012: € 320.000;
  • per 1 juli 2013: € 290.000;
  • per 1 juli 2014: € 265.000.

Een restschuld wordt door de NHG vrijwel altijd overgenomen, tenzij er onregelmatigheden zijn geconstateerd. Als je bijvoorbeeld een wietplantage hebt gehuisvest, wordt de schuld alsnog op jou verhaald.

Related post