Oversluiten hypotheek betekent investeren om te besparen

By: Robin

De hypotheekrente is op dit moment zeer laag. Zo laag zelfs, dat je nu waarschijnlijk (veel) meer rente betaalt en zoals het lijkt ook veel lager dan je in de toekomst zult gaan betalen. Het is zeker de moeite waard om eens te kijken naar oversluiten van je hypotheek. Ook als je rentevaste periode nog een aantal jaren doorloopt kan het zeker aantrekkelijk zijn. Of het daadwerkelijk interessant is, is echter afhankelijk van zaken als je huidige hypotheek, de resterende looptijd en de boeterente die je betaalt als je oversluit.

Je hypotheek oversluiten betekent dat je een nieuwe hypotheek afsluit tegen een lagere rente, zodat je maandelijkse lasten lager zijn. Dat hoeft niet bij je huidige hypotheekverstrekker te zijn, dat kan ook bij een andere bank. Met die nieuwe hypotheek los je dan in één keer je oude hypotheek af.

Wil jij je hypotheek oversluiten?

Onlangs is er onderzocht of Nederlandse huiseigenaren denken aan het oversluiten van hun hypotheek. Daaruit blijkt, dat zo’n 45% van de huizenbezitters er wel over nagedacht heeft, maar nog niet daadwerkelijk de overstap neemt, terwijl 20% van de ondervraagden er zelfs helemaal nog niet bij stilgestaan heeft dat oversluiten interessant zou kunnen zijn.

De rest, zo’n 35%, schijnt al daadwerkelijk bezig te zijn of te zijn geweest met het oversluiten van hun hypotheek. Sommigen haakten echter toch af, omdat de boeterente die moet worden betaald te hoog uitviel.

Wat is een boeterente?

Als je een hypotheek afsluit bij de bank, dan spreek je af dat je voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld 5 jaar of 10 jaar, een bepaalde vaste rente over het afgesloten hypotheekbedrag betaalt. Als de rente vervolgens daalt, dan zit je dus toch vast aan die afgesproken vaste rente voor die periode. Wil je daarom je hypotheek oversluiten, tegen de nieuwe lagere rente, dan loopt de bank dus rente-inkomsten mis van je oude afspraak. Hiervoor willen zij een compensatie zien, en dat heet de boeterente.

Lees ook:   Maximum te lenen bedrag voor hypotheek neemt af

Niet elke bank berekent de boeterente op dezelfde manier en deze is niet overal even hoog. Hoe de boeterente in jouw geval wordt berekent kun je vinden in de voorwaarden die je bij je hypotheek hebt gekregen. Je kunt, eventueel samen met je financieel adviseur, aan de hand van de voorwaarden de exact hoogte van jouw boete berekenen. Sluit je een nieuwe hypotheek bij je eigen bank af, dan is de boeterente over het algemeen het laagst.

Investeren en toch besparen

Stel dat je in september 2008 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten en daarbij een rentevaste periode van 10 jaar hebt afgesproken tegen een rente van 5,5%. In september 2015 is deze rente nog maar slechts 2,25%, dus minder dan de helft van toen je de hypotheek afsloot. Je rentevast periode loopt echter nog 3 jaar door. Is oversluiten dan nu wel verstandig?

Voorbeeld berekening

We gaan hierbij uit van het volgende. Je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,00. Je sluit je hypotheek af bij dezelfde bank tegen een rente van 2,25% voor 10 jaar vast. Bij jouw bank mag je 15% boetevrij aflossen, over de resterende € 170.000 betaal je dus een boete welke is gebaseerd op het renteverschil van de oude en de nieuwe rente (5,5% en 2,25%). De boete is dan € 16.575 en je betaalt tevens € 2.000 advies- en oversluitkosten. Totale kosten zijn dan € 18.757. Deze kosten zijn aftrekbaar van de belasting, waardoor de kosten € 10.774 netto bedragen. Dat kost het jou dus als je wilt profiteren van de lagere rente van dit moment.

Lees ook:   Wat gebeurt er met de restschuld?

Je kunt nu op 2 manieren oversluiten. Optie 1 is het oversluiten waarbij je de oversluitboete met je eigen geld betaalt. Optie 2 is oversluiten waarbij je de oversluitboete meefinanciert in je nieuwe hypotheek.

Optie 1: Je betaalt de oversluitboete zelf

Je betaalt de oversluitboete uit eigen zak. Hiermee kun je direct profiteren van de fors lagere rente. Je betaalde bij je oude hypotheek jaarlijks € 6.380 netto rente, terwijl je bij je nieuwe hypotheek slechts € 2.610 rente betaald. Een besparing van € 3.770 per jaar. Dit houdt in, dat je al na 2 jaar en 10 maanden je investering van € 10.774 er volledig uit hebt. Daarna profiteer je dus volledig van je fors lagere maandlasten.

Optie 2: Je financiert de oversluitboete mee in je nieuwe hypotheek

Dit zullen de meeste hypotheekverstrekkers niet toejuichen, maar als je woning voldoende overwaarde heeft is het zeker mogelijk. Op deze manier spreid je de oversluitkosten over meerdere jaren. De nettorente die je jaarlijks betaalt is € 2.852 en dat scheelt dus € 3.528 per jaar ofwel € 294 per maand. Hiermee heb je na 3 jaar en 1 maand je investering al terugverdiend.

Let op: Alhoewel de boeterente aftrekbaar is, is de rente over de verhoging van de hypotheek voor de boeterente dat niet. Hierdoor daalt het verschil tussen de bruto- en nettorentelasten.

Voordeel van oversluiten

Het grootse voordeel van oversluiten is natuurlijk dat je op de lange termijn veel lagere maandlasten hebt. Als je wacht tot je huidige rentevast periode afloopt, dan is de kans groot dat de hypotheekrente ook weer is gestegen.

Lees ook:   NHG: Nationale Hypotheek Garantie

Oversluiten niet altijd interessant

Oversluiten is niet voor iedereen interessant. Soms is de boeterente zo hoog dat de terugverdien tijd te lang is. Ook als je huis “onder water” staat (en je oversluitboete dus niet meegefinancierd kan worden) en je zelf geen financiële middelen hebt om de oversluitboete te betalen is oversluiten geen optie.

In het voorbeeld hierboven is oversluiten zeker interessant. Of dat in jouw geval ook zo is kun je het beste door een financieel adviseur laten berekenen. Kijk verder dan alleen je eigen bank. De kosten bij het oversluiten naar een andere bank zijn veelal hoger, maar de rente kan ook flink lager zijn waardoor het toch interessant is.

Related post