Wat is eigenwoningschuld en hoe werkt excessief lenen? Een eigenwoningschuld is een lening die specifiek wordt gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen huis, het huis waarin je woont. De Wet excessief lenen richt zich op schulden van aanmerkelijkbelanghouders bij hun eigen vennootschap die de grens van €700.000 overschrijden, maar hierbij is het cruciaal om te weten dat eigenwoningschulden juist worden uitgezonderd, mits aan specifieke voorwaarden zoals hypotheekrecht voldaan wordt.
Deze pagina licht verder toe wat precies een eigenwoningschuld inhoudt en welke regels daarbij horen. We duiken in de werking van de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap, waarbij we uitleggen welke schulden meetellen en welke – zoals de eigenwoningschuld zelf – juist worden uitgezonderd. U leert hoe u berekent of u de grens van €700.000 overschrijdt, wat de fiscale gevolgen zijn, en welke stappen u kunt nemen om dit te voorkomen of op te lossen. Daarnaast beantwoorden we de meestgestelde vragen over eigenwoningschuld excessief lenen en bespreken we relevante leenscenario’s.
Een eigenwoningschuld is een lening die specifiek wordt gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen huis, het huis waarin je woont, en hiervoor gelden strikte fiscale regels. Zo mag de eigenwoningschuld niet hoger zijn dan de koopsom van de eigen woning, inclusief bijkomende kosten en uitgaven voor verbetering of onderhoud, eventueel verminderd met een eigenwoningreserve die ontstaat bij overwaarde. Voor fiscale aftrekbaarheid moet de schuld doorgaans annuïtair worden afgelost binnen 30 jaar en moet er voldaan worden aan informatie- en aflossingsverplichtingen. Renten die door bijschrijving aan de schuld worden toegevoegd, kwalificeren bijvoorbeeld niet als eigenwoningschuld.
Binnen de context van eigenwoningschuld excessief lenen, is het cruciaal dat deze schulden, mits aan specifieke voorwaarden voldaan, worden uitgezonderd van de grens van €700.000. Voor eigenwoningschulden die na 31 december 2022 zijn ontstaan, is het een vereiste dat een recht van hypotheek is gevestigd ten behoeve van de eigen vennootschap om buiten de regeling te vallen; voor schulden die op die datum al bestonden, is dit niet nodig. Mocht het inschrijvingsbedrag van de hypotheek lager zijn dan de lening, dan telt het gedeelte boven dit bedrag wel mee voor de drempel van excessief lenen. De betaalde rente over een eigenwoningschuld is in principe aftrekbaar in box 1, mits de besteding van het geleende geld aannemelijk kan worden gemaakt.
De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap is op 1 januari 2023 in werking getreden en heeft als hoofddoel het ontmoedigen van het bovenmatig lenen van geld uit de eigen vennootschap om uitstel of afstel van belastingheffing tegen te gaan. Concreet houdt dit in dat schulden van een aanmerkelijkbelanghouder aan de eigen vennootschap die de grens van €700.000 overschrijden, worden belast in box 2 van de inkomstenbelasting. Het bedrag boven deze drempel wordt gezien als een ‘regulier voordeel uit aanmerkelijk belang’, wat effectief betekent dat u er belasting over betaalt alsof het dividend is, zonder dat het geld daadwerkelijk uit de vennootschap is uitgekeerd. Het eerste meetmoment voor deze schulden was 31 december 2023.
Deze wet geldt voor aanmerkelijkbelanghouders die minimaal 5 procent van de aandelen in een bv bezitten. Bij de bepaling van de totale schuld worden alle civielrechtelijke schuldverhoudingen en verplichtingen meegenomen, inclusief indirecte schulden en, een belangrijk punt voor het thema eigenwoningschuld excessief lenen, ook de gezamenlijke schulden van de aanmerkelijkbelanghouder en diens partner. Zoals eerder vermeld, zijn eigenwoningschulden die aan specifieke voorwaarden voldoen (zoals het vestigen van hypotheekrecht ten behoeve van de vennootschap na 31 december 2022) uitgezonderd van de regeling. Leningen aan broers, zussen, neven en nichten vallen daarentegen niet onder deze wet. Het is belangrijk te begrijpen dat deze maatregel een puur fiscale betekenis heeft en niets verandert aan de civielrechtelijke afspraken over de schuld, zoals rente- en aflossingsverplichtingen.
De Wet excessief lenen telt in de basis alle civielrechtelijke schuldverhoudingen en verplichtingen van een aanmerkelijkbelanghouder bij de eigen vennootschap mee, inclusief indirecte schulden en de gezamenlijke schulden van de aanmerkelijkbelanghouder en diens fiscale partner. Bovendien worden ook schulden van bloed- en aanverwanten in de rechte lijn, zoals kinderen, hierbij opgeteld. Een specifiek geval dat meetelt, is een lening waarbij de eigen BV borg staat voor een externe financiering van de DGA of fiscale partner, zelfs als de lening zelf bij een externe partij is afgesloten. Hierbij is het belangrijk te weten dat leningen voor andere woningen dan je eigen hoofdverblijf, zoals vastgoed dat je verhuurt aan studenten of expats, niet onder de uitzondering van de eigenwoningschuld vallen en dus volledig meetellen voor de grens.
Aan de andere kant zijn er belangrijke uitzonderingen. Allereerst de eigenwoningschuld, mits deze voldoet aan specifieke voorwaarden zoals het vestigen van een recht van hypotheek ten behoeve van de vennootschap voor schulden die na 31 december 2022 zijn ontstaan. Ook schulden die al eerder als een fictief regulier voordeel zijn belast, worden uitgesloten om dubbele heffing te voorkomen, net als eigenwoningschulden die na 30 jaar naar box 3 zijn verplaatst. Leningen aan broers, zussen, neven en nichten tellen niet mee. Een interessante nuance is dat een lening bij een bank, waarbij de vennootschap garant staat, niet meegenomen wordt voor de bepaling van eigenwoningschuld excessief lenen als die garantstelling puur dient om gunstigere voorwaarden te verkrijgen, zoals een lagere rente. Een lening voor het vervangen van een dak van je eigen woning is een voorbeeld van een eigenwoningschuld die, mits aan de voorwaarden voldaan, niet meetelt.
Om te berekenen of er sprake is van excessief lenen, telt u simpelweg alle schulden op die u en uw fiscale partner hebben bij uw eigen vennootschap en vergelijkt dit totaal met de drempel van €700.000. Hierbij is het cruciaal om nauwkeurig te bepalen welke schulden meetellen en welke worden uitgezonderd volgens de regels van de Wet excessief lenen, waarvan het eerste meetmoment 31 december 2023 was.
Voor een accurate berekening worden alle civielrechtelijke schuldverhoudingen, inclusief indirecte schulden en leningen aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn, zoals kinderen, meegenomen in de optelling. Een eigenwoningschuld wordt echter uitgezonderd van deze telling, mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan, zoals het vestigen van een recht van hypotheek ten behoeve van de vennootschap voor schulden die na 31 december 2022 zijn ontstaan. Let wel dat leningen voor andere woningen, zoals vastgoed dat u verhuurt, wel volledig meetellen voor de grens van eigenwoningschuld excessief lenen. Om de complexiteit van deze berekening te vergemakkelijken, zijn er Wet excessief lenen calculators beschikbaar, bijvoorbeeld aangeboden door Financieringsgilde, die u kunnen helpen inzicht te krijgen in uw specifieke situatie en of u de grens overschrijdt.
De belangrijkste fiscale consequentie van excessief lenen uit uw eigen vennootschap is dat het bedrag dat uw totale schuld bij de vennootschap de drempel van €700.000 overschrijdt, jaarlijks wordt belast als een fictief regulier voordeel uit aanmerkelijk belang in box 2 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat u over het deel boven de €700.000 belasting betaalt alsof het dividend is, zonder dat het geld daadwerkelijk uit de vennootschap is uitgekeerd. De Wet excessief lenen maakt lenen boven deze grens minder aantrekkelijk, omdat de Belastingdienst dit surplus belast. Ondanks deze fiscale heffing blijft de schuld civielrechtelijk bestaan en wijzigen de afspraken over rente en aflossing niet. Belangrijk is dat eigenwoningschulden die aan specifieke voorwaarden voldoen (zoals het vestigen van een hypotheekrecht voor schulden na 31 december 2022) van de regeling eigenwoningschuld excessief lenen worden uitgezonderd en dus geen fiscale gevolgen hebben onder deze wet. De maatregel heeft geen invloed op belastingheffing in andere boxen, zoals box 1 of 3 inkomstenbelasting, dividendbelasting of vennootschapsbelasting, en voorkomt dubbele heffing op schulden die al eerder als fictief regulier voordeel zijn belast.
Om excessief lenen uit uw eigen vennootschap te voorkomen of op te lossen, is een proactieve aanpak en tijdig handelen essentieel. Preventief dient u de totale schuld van uzelf en uw fiscale partner aan de vennootschap nauwlettend in de gaten te houden en deze periodiek te toetsen aan de drempel van €700.000, eventueel met behulp van een Wet excessief lenen calculator. Zorg ervoor dat eigenwoningschulden die na 31 december 2022 zijn ontstaan, altijd een recht van hypotheek hebben gevestigd ten behoeve van de vennootschap om te voorkomen dat ze meetellen voor eigenwoningschuld excessief lenen. Wees ook alert op leningen aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn, aangezien deze meetellen voor de vaststelling van de totale schuld.
Voor het oplossen van een bestaande excessieve lening zijn er diverse strategieën, waaronder aflossing of herfinanciering. U kunt de schuld aflossen door bijvoorbeeld een beleggingsportefeuille aan de vennootschap te verkopen, of door privévastgoed naar de vennootschap over te hevelen, al dient u dan rekening te houden met de 10,4 procent overdrachtsbelasting. Een andere effectieve stap is het herfinancieren van de excessieve lening door deze om te zetten in een lening bij een externe bank, wat de schuld aan de eigen vennootschap vermindert. Daarnaast kunt u overwegen om (delen van) de lening, indien juridisch en fiscaal haalbaar, te herkwalificeren als een eigenwoningschuld, mits deze voldoet aan alle geldende voorwaarden zoals het vestigen van een hypotheekrecht.
Volgens de Wet excessief lenen is het maximale leenbedrag van een aanmerkelijkbelanghouder bij de eigen vennootschap, waarover geen directe fiscale gevolgen ontstaan, vastgesteld op €700.000. Dit betekent dat schulden die u en uw fiscale partner hebben bij de eigen vennootschap tot dit bedrag zijn toegestaan zonder dat er belasting in box 2 over wordt geheven. Deze grens is in 2023 ingegaan en was oorspronkelijk €500.000, maar is verhoogd naar de huidige €700.000. Het is belangrijk te benadrukken dat het niet zozeer een absoluut verbod is om meer te lenen, maar dat lenen boven de €700.000 de lening fiscaal ‘minder aantrekkelijk’ maakt, omdat het overschrijdende deel wordt belast als een fictief regulier voordeel in box 2. Een belangrijke uitzondering hierbij blijft de eigenwoningschuld excessief lenen, mits deze voldoet aan specifieke voorwaarden zoals het vestigen van hypotheekrecht.
De uitsluiting van eigenwoningschulden van de Wet excessief lenen vloeit voort uit hun specifieke doel en de reeds bestaande fiscale regulering. In tegenstelling tot andere schulden aan de eigen vennootschap, worden eigenwoningschulden namelijk aangegaan voor een fundamenteel doel: de aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen huis. Deze leningen vallen al onder strikte fiscale regels in box 1 van de inkomstenbelasting, zoals de verplichting tot annuïtaire aflossing binnen 30 jaar en de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek. De wetgever wil met deze uitzondering voorkomen dat legitieme investeringen in het eigen huis dubbel worden belast of dat er onbedoeld belemmeringen ontstaan voor het financieren van een woning. Hierdoor richt de Wet excessief lenen zich specifiek op het tegengaan van belastinguitstel of -ontwijking bij bovenmatige leningen die niet gerelateerd zijn aan de eigen woning, in plaats van de al gereguleerde eigenwoningschuld.
In 2024 werkt de drempel van €700.000 in de Wet excessief lenen zo: de Belastingdienst toetst jaarlijks op 31 december de totale schulden die u en uw fiscale partner bij uw eigen vennootschap hebben, waarbij 31 december 2023 het eerste meetmoment was. Als het totale bedrag boven de €700.000 uitkomt, wordt het overschrijdende deel behandeld als een fictief dividend waarover u belasting betaalt in box 2. Een belangrijk kenmerk is dat als u in een eerder jaar al belasting heeft betaald over een bedrag boven de €700.000, de drempel voor u persoonlijk in de daaropvolgende jaren wordt verhoogd met dat eerder belaste deel. Dit voorkomt dubbele belastingheffing over hetzelfde bedrag en zorgt ervoor dat de drempel dynamisch meebeweegt. Hierbij blijft de specifieke eigenwoningschuld onder bepaalde voorwaarden, zoals het vestigen van een hypotheekrecht, uitgezonderd van de berekening voor excessief lenen. De wet maakt het hiermee minder aantrekkelijk om langdurig boven de vastgestelde grens te lenen uit uw eigen vennootschap.
Het meest directe gevolg van het lenen boven de grens van €700.000 uit uw eigen vennootschap, zoals vastgesteld in de Wet excessief lenen, is dat het overschrijdende bedrag door de Belastingdienst wordt gezien als een fictief regulier voordeel uit aanmerkelijk belang en belast wordt in box 2 van de inkomstenbelasting. Dit maakt een lening boven deze drempel fiscaal ongunstig, omdat u belasting betaalt alsof u dividend heeft ontvangen, terwijl het geld niet daadwerkelijk is uitgekeerd. Dit verhoogt uw persoonlijke belastingdruk aanzienlijk en ontmoedigt lenen boven deze grens, tenzij het een eigenwoningschuld excessief lenen betreft die voldoet aan de gestelde voorwaarden.
Om uw eigenwoningschuld met een calculator te berekenen, dient u zich te richten op de leningen die u specifiek voor de aankoop, onderhoud of verbetering van uw eigen woning heeft afgesloten. Een eigenwoningschuld is het openstaande hypotheekbedrag dat hiervoor is gebruikt en mag wettelijk niet hoger zijn dan de koopsom van de eigen woning, inclusief bijkomende kosten en uitgaven voor verbetering of onderhoud, eventueel verminderd met een eigenwoningreserve. Online calculators, waaronder de Wet excessief lenen calculators, helpen u hierbij door deze complexe factoren mee te nemen. Ze vragen doorgaans om gedetailleerde informatie zoals uw volledige hypotheekgeschiedenis, data en kosten van verbouwingen, en alle gedane aflossingen, aangezien het vaststellen van de exacte eigenwoningschuld door de jaren heen een ingewikkeld proces kan zijn. Door deze gegevens nauwkeurig in te voeren, krijgt u een helder beeld van uw eigenwoningschuld en hoe deze zich verhoudt binnen de context van eigenwoningschuld excessief lenen.
Een van de belangrijkste nadelen van een VvE-lening in relatie tot de eigenwoningschuld is de complexe kwalificatie voor fiscale aftrekbaarheid, met name voor aanmerkelijkbelanghouders die te maken hebben met de Wet excessief lenen. Wanneer een individu, in het bijzonder een directeur-grootaandeelhouder (DGA), een lening opneemt bij de eigen vennootschap om de eigen bijdrage aan een VvE-lening te financieren voor onderhoud of verbetering van het appartementencomplex, moet deze lening aan specifieke voorwaarden voldoen om als eigenwoningschuld te kwalificeren. Een significant nadeel is dat als voor deze lening, ontstaan na 31 december 2022, geen recht van hypotheek is gevestigd ten behoeve van de eigen vennootschap, dit deel van de lening wél meetelt voor de drempel van €700.000 onder de regeling eigenwoningschuld excessief lenen. Dit betekent dat eigenwoningschuld zonder verstrekte hypotheek aan bv meetelt voor de beoordeling van de drempel van €700.000, wat kan leiden tot ongewenste fiscale gevolgen in box 2. Bovendien wordt het vaststellen van eigenwoningschuld complexer door verbouwingen, en de individuele woningeigenaar moet de besteding van het geleende geld aannemelijk kunnen maken, wat bij collectieve VvE-projecten een extra uitdaging kan vormen.
Wanneer u met spoed geld wilt lenen als particulier, zijn de voornaamste risico’s hogere kosten, een gebrek aan regulering en het gevaar van onbetrouwbare aanbieders. Een spoedlening van een particuliere geldschieter vindt vaak plaats zonder BKR toetsing, wat de drempel om geld te lenen verlaagt, maar tegelijkertijd het risico vergroot dat u meer leent dan u kunt terugbetalen. Het is een universele waarheid dat geld lenen altijd geld kost, en bij spoedleningen kunnen de rentetarieven en bijkomende kosten aanzienlijk hoger uitvallen dan bij reguliere leningen. Een belangrijk teken van betrouwbaarheid is dat legitieme particuliere geldschieters leningen aanbieden zonder vooraf te betalen; wees daarom uiterst voorzichtig bij aanbieders die wel een vooruitbetaling vragen, aangezien dit vaak duidt op frauduleuze praktijken. Zelfs in situaties waar een snelle financiële oplossing nodig is, bijvoorbeeld om complicaties met eigenwoningschuld excessief lenen te vermijden, is het cruciaal om de leningvoorwaarden zorgvuldig te beoordelen en de achtergrond van de geldschieter te controleren om onnodige financiële problemen te voorkomen.
Geld lenen voor een eigenwoningschuld terwijl u een negatieve BKR-registratie heeft, is uiterst moeilijk bij reguliere kredietverstrekkers in Nederland. Een negatieve BKR-registratie, die ontstaat bij betalingsachterstanden op eerdere leningen of kredieten, dient namelijk als bescherming om de leningnemer te behoeden voor verdere financiële problemen. Dit betekent dat banken en andere kredietverstrekkers uw aanvraag voor een lening of hypotheek hoogstwaarschijnlijk zullen afwijzen, omdat uw risicoprofiel als te hoog wordt ingeschat. Zelfs voor een legitieme eigenwoningschuld, die fiscaal gezien een speciale positie inneemt binnen de discussie over eigenwoningschuld excessief lenen (door de uitzondering als aan specifieke voorwaarden is voldaan), zal een negatieve BKR-registratie de deur naar traditionele financiering vrijwel sluiten.