In Nederland kunt u meestal niet meer lenen dan 100% van de waarde van uw woning voor een hypotheek. Er zijn wel uitzonderingen, bijvoorbeeld bij energiebesparende maatregelen. Hier leest u wat de mogelijkheden zijn en hoe u toch extra kunt financieren.
Meer lenen dan de waarde van een woning betekent dat uw hypotheekbedrag hoger is dan de actuele taxatiewaarde van uw huis. Normaal gesproken mag u in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Als uw hypotheek toch hoger is dan de waarde, staat uw woning ‘onder water‘. Dit houdt in dat uw schuld op het huis groter is dan de marktwaarde. U moet dan bij verkoop mogelijk geld bijleggen. Dit brengt financiële risico’s met zich mee.
In Nederland gelden duidelijke regels als u meer wilt lenen dan de waarde van uw woning. De basisregel is dat u maximaal 100% van de woningwaarde mag financieren. Er zijn echter belangrijke uitzonderingen:
U berekent uw maximale hypotheekbedrag op basis van twee hoofdpunten: uw inkomen en de waarde van de woning. Het laagste van deze twee bedragen is de limiet die u kunt lenen.
Zo berekent u dit:
Online tools, zoals die van Hypotheek24.nl, geven een snelle indicatie. Deze houden rekening met uw inkomen, spaargeld, arbeidscontract en de waarde van het huis. Bij een verbouwing geldt de getaxeerde waarde ná de verbouwing als uitgangspunt.
Meer lenen dan de waarde van uw woning brengt belangrijke financiële risico’s met zich mee. Het grootste risico is dat uw hypotheekschuld hoger wordt dan de marktwaarde van uw huis. Dit gebeurt als de woningwaarde daalt. U zit dan met een restschuld bij verkoop. Ook krijgt u problemen bij verhuizen of herfinancieren van uw hypotheek. Een hogere lening zorgt voor hogere maandlasten.
Hoe hoger het geleende bedrag ten opzichte van de woningwaarde, hoe groter het risico. De rente kan stijgen. Uw maandlasten nemen dan verder toe. Zo’n stijging kan uw financiële ruimte flink onder druk zetten. Wees daarom altijd bewust van deze mogelijke gevolgen.
U kunt in Nederland meestal maximaal 100% van de woningwaarde lenen voor uw hypotheek. Dit is de standaardregel die banken hanteren. Wilt u meer lenen dan de waarde van uw woning? Dan kan dit alleen onder specifieke voorwaarden.
Voor energiebesparende maatregelen mag u tot 106% van de marktwaarde van uw huis lenen. Dit extra bedrag moet u volledig besteden aan verduurzaming, zoals isolatie of zonnepanelen. Een andere optie is een familiehypotheek. Hierbij leent u van familieleden, wat boven de 100% van de woningwaarde mag als u het niet combineert met een bankhypotheek. Heeft u een aflossingsvrije hypotheek? Dan mag u maximaal 50% van de vrije verkoopwaarde lenen. De precieze opties hangen sterk af van uw persoonlijke situatie en leendoel.
Wanneer u niet meer kunt lenen dan de waarde van uw woning, zijn er andere opties. U kunt dan uw eigen spaargeld inzetten. Dit geeft u financiële middelen zonder rente- of afsluitkosten.
Een andere mogelijkheid is het verkopen van uw huidige huis. Ga dan kleiner of goedkoper wonen om zo kapitaal vrij te maken. Overweeg ook financiële ondersteuning van familie, zoals een schenking of lening zonder hypotheek. Daarnaast kunt u sparen of beleggen om een extra buffer op te bouwen voor later.
De taxatiewaarde is de officiële inschatting van de marktwaarde van uw woning. Deze vormt de basis voor uw maximale hypotheek. Een erkende taxateur stelt deze waarde vast. U kunt meestal niet meer lenen dan deze taxatiewaarde.
Banken gebruiken dit taxatierapport om uw leenlimiet te bepalen. Koopt u een huis voor een hogere prijs dan de taxatie? Dan betaalt u het verschil zelf. Er zijn wel specifieke uitzonderingen op deze regel. Voor energiebesparende maatregelen mag u soms tot 106% van de marktwaarde lenen. Ook een familiehypotheek kan soms boven de 100% uitkomen. Uw persoonlijke situatie bepaalt wat mogelijk is.
Overwaarde van uw huis betekent dat uw woning meer waard is dan uw openstaande hypotheekschuld. U kunt deze waarde gebruiken voor een extra lening. Dit stelt u in staat meer te lenen dan uw huidige hypotheekschuld, tot de actuele marktwaarde van uw huis.
Dit werkt zo:
Het opgenomen bedrag is meestal vrij te besteden, bijvoorbeeld voor een verbouwing. De rente is aftrekbaar als u het aan uw eigen woning besteedt. Voor het aflossen van een persoonlijke lening is de rente niet aftrekbaar.
U kunt uw hypotheek verhogen als u overwaarde heeft of de lening gebruikt voor woningverbetering. In Nederland mag u tot 100% van de woningwaarde lenen. Soms staat uw hypotheek al hoger ingeschreven dan uw huidige schuld; dan kunt u extra geld opnemen zonder notaris.
Een veelvoorkomende reden is een verbouwing of woningverbetering. U mag hiervoor extra lenen, tot €100.000 of 20% van de marktwaarde van uw huis. Uw inkomen moet wel hoog genoeg zijn om de hogere maandlasten te dragen. Vergelijk verschillende opties en rentes voor een extra lening.
Nee, in Nederland mag u niet meer lenen dan de marktwaarde van uw woning. De algemene regel is dat u maximaal 100% van die waarde kunt financieren. Er is één uitzondering. Voor energiebesparende maatregelen mag u tot 106% van de woningwaarde lenen. Dit helpt u bij het verduurzamen van uw huis. Zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) lenen banken vaak zelfs maar 80% tot 85% van de marktwaarde. Uw inkomen blijft altijd de uiteindelijke bepalende factor voor hoeveel u maximaal kunt lenen.
Een hypotheek zonder NHG bij lenen boven 80% betekent een hoger risico voor de bank. Normaal gesproken lenen banken zonder NHG maximaal 80% van de woningwaarde. Sommige aanbieders, zoals Lloyds Bank, staan echter een lening tot 90% van de marktwaarde toe. U kunt dan meer lenen dan de standaard 80% van de woningwaarde. Wel betaalt u een risico-opslag op uw hypotheekrente. De hoogte van deze opslag hangt af van het geleende bedrag ten opzichte van de woningwaarde. De bank draagt namelijk zelf het risico van een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop.
U kunt uw hypotheek zeker verhogen voor een verbouwing als uw woning overwaarde heeft. De bank kijkt dan naar de verwachte waardestijging na de verbouwing. Een taxateur schat de waarde van uw huis na de aanpassingen in. U mag maximaal 100% van die nieuwe marktwaarde lenen. Als u tegelijk uw hypotheek oversluit, betaalt u notariskosten en taxatiekosten maar één keer. Bespreek dit met een hypotheekadviseur voor een slimme aanpak.
Een aflossingsvrije hypotheek heeft strenge voorwaarden, vooral als u een groot deel van de woningwaarde aflossingsvrij wilt lenen. Banken controleren strikt of uw inkomen, ook na uw pensioen, de maandelijkse rentelasten kan dragen. Meestal mag u maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. In enkele situaties kunt u tot 75% van de marktwaarde aflossingsvrij lenen. Dit is afhankelijk van uw persoonlijke situatie en de geldverstrekker. U betaalt tijdens de looptijd alleen rente. Aan het einde moet u de hoofdsom in één keer aflossen, vaak door uw huis te verkopen. Zorg dus voor voldoende eigen geld of een duidelijk plan om deze schuld af te lossen.
Om uw maximale hypotheek te berekenen, volgt u meestal vijf stappen met online rekentools:
Deze tools houden ook rekening met uw studieschuld, spaargeld en lopende financiële verplichtingen. Handige hulpmiddelen vindt u bij Hypotheek24.nl en HypothekenUnie.