Tips voor huurders en kopers
Sinds 2014 gaat de prijs van huizen in Nederland omhoog. Een van de redenen hiervoor is de zeer lage hypotheekrente op dit moment, waardoor het kopen van een huis aantrekkelijk is door de lage maandelijkse rentebetalingen. Een andere reden voor de stijgende prijzen is het feit dat er tijdens de crisis weinig nieuwe huizen zijn gebouwd, waardoor de vraag groter is dan het aanbod. De prijzen stijgen het snelst in de vier grote steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, waardoor mensen op zoek gaan naar woningen in de omliggende gebieden en ook daar de prijzen opdrijven, terwijl in de rest van het land de vastgoedprijzen nog steeds onder die van 2008 liggen.
Ontwikkelingen 2019
De verwachting is dat de hypotheekrente in de loop van 2019 omhoog zal gaan, maar deze blijft op een historisch laag niveau en zal daarom naar verwachting niet echt een negatieve invloed hebben op de woningmarkt. De huizenverkopen zullen naar verwachting wel dalen, nu de stormloop op vastgoed na de crisis afneemt. De vraag naar nieuwbouwwoningen is momenteel het grootst, waardoor de prijzen in die sector een beetje stijgen. De enige sector die echt met een tekort te kampen heeft, is de markt van minder dan 250.000 euro, wat betekent dat kopers meer dan de vraagprijs moeten bieden, wat een behoorlijke druk op hun budget kan leggen. Ook de huurprijzen gaan omhoog. Over 2018 ging de WOZ-waarde (dat wordt verderop uitgelegd) van woningen gemiddeld met 6,5% omhoog (17% in Amsterdam). Omdat huurprijzen gebaseerd zijn op de WOZ-waarde, betekent dit dat huiseigenaren vrij zijn om hun prijzen te verhogen zodra er een nieuwe huurder komt. Een ander gevolg van verhoogde huurprijzen is dat ze – zodra ze een bepaald maximum overschrijden – niet meer in aanmerking komen voor gesubsidieerd wonen, wat betekent dat de eigenaren de huurprijs net zo goed tot het maximum kunnen optrekken, aangezien ze nu een andere markt bedienen. Zoals altijd wijzen wij erop dat, hoewel de huurprijzen in Nederland hoog mogen zijn in vergelijking met sommige andere delen van Europa, ze niettemin lager zijn dan die van andere Europese hoofdsteden zoals Londen of Parijs.
Een huis vinden o.a. via Funda.nl
Er is een aanzienlijk aanbod van woningen waaruit u kunt kiezen. De beste manier om de markt te verkennen is door te kijken op Internet sites zoals www.funda.nl (in Amsterdam www.mva.nl), www.jaap.nl, of www.zah.nl.
Kopen of huren met Funda.nl
Natuurlijk zijn er veel voordelen aan het kopen van een huis. Afgezien van het feit dat u onroerend goed bezit waarvan de prijs kan stijgen, is er het voordeel van een belastingaftrek op de hypotheekrente – deze is fiscaal aftrekbaar als het huis uw hoofdverblijfplaats is. Daarnaast zijn een aantal kosten die verband houden met de financiering van het huis ook fiscaal aftrekbaar. Dit zijn beide zaken waar in dit artikel verder op teruggekomen zal worden. Hoewel het op het eerste gezicht een aantrekkelijke optie lijkt om een huis te kopen, is het een beslissing die serieus en zorgvuldig overwogen moet worden. Een nadeel bij het kopen van onroerend goed in Nederland is dat u ongeveer 6% van de aankoopprijs als eenmalige kosten koper moet betalen. Daarnaast moeten huiseigenaren de zogenaamde veronderstelde huurwaarde (eigenwoningforfait – verderop leest u hier meer over) bij hun belastbaar inkomen optellen en daarover belasting betalen. Het break-even point tussen huren of kopen ligt daardoor meestal na een paar jaar, ervan uitgaande dat de huizenprijzen constant blijven. Gezien het feit dat expats meestal relatief kort in Nederland verblijven, is dit een belangrijk punt om in gedachten te houden. Natuurlijk, als u een huis huurt, omzeilt u veel van de problemen en risico’s, maar u mist ook de mogelijke voordelen.
Makelaar
Omdat u waarschijnlijk niet goed op de hoogte bent van de nationale wet- en regelgeving, kunt u bij het zoeken naar een huis het beste een makelaar inschakelen. Probeer een makelaar te vinden in de stad of gemeente waar u wilt kopen, want zaken als biedsystemen, bestemmingsplannen, bodemverontreiniging en verordeningen van de gemeenteraad zijn zaken die specifiek zijn voor elke stad. Makelaars rekenen een courtage voor hun diensten. Dit is meestal tussen 1 en 2% van de aankoopprijs van het huis, hoewel bij sommige makelaars het percentage onderhandelbaar is. De hoogte van de courtage hangt af van de specifieke diensten die worden aangeboden; sommige makelaars bieden een expat-servicepakket aan. In principe heeft elke makelaar die is aangesloten bij de grootste brancheorganisatie NVM dezelfde informatie beschikbaar via het multiple listing system www.funda.nl.
Het huren van een woning
Verschillende soorten huurwoningen zijn mogelijk, afhankelijk van de verhuurder: – Gestoffeerd (Ongemeubileerd). Niets is inbegrepen. – Half gemeubileerd (Gestoffeerd). Enkele meubels en vloerbedekking. – Gemeubileerd. Het appartement is klaar om in te trekken. Nutsvoorzieningen zijn (meestal) inbegrepen.
Het huurcontract
Veel huurcontracten zijn speciaal ontworpen om aan de behoeften van expats te voldoen, en bevatten een Engelse vertaling. Een huurcontract bevat gewoonlijk de volgende elementen: de huurprijs; een waarborgsom (soms één maand, vaak 2-3 maanden); een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs; de gebruikskosten (nutsvoorzieningen, gemeentelijke heffingen en tuinonderhoud); de zogenaamde diplomatieke clausule (zie de volgende paragraaf); de makelaarskosten; een clausule over kleine reparaties; een clausule over de jaarlijkse schoonmaak van het centrale verwarmingssysteem, de waterketels, de schoorstenen, de dakgoten en de afvoerbuizen; en de verplichting om de woning in dezelfde staat terug te geven (met uitzondering van normale slijtage).
Diplomatieke clausules in huurcontracten
Zowel de verhuurder als de huurder kunnen vragen dat een diplomatieke clausule wordt opgenomen om ervoor te zorgen dat, ook al is de huurovereenkomst niet verstreken, het onroerend goed kan worden ontruimd na een kennisgevingstermijn die vooraf in onderling overleg is vastgesteld. Bijvoorbeeld in het geval dat de verhuurder in het buitenland is gedetacheerd, maar naar Nederland wordt overgeplaatst, of als de huurder naar het buitenland of naar een andere locatie in Nederland wordt overgeplaatst.
Bijzondere behandeling onder 30%-regeling
In principe is het volledige voordeel dat voortvloeit uit het feit dat uw werkgever u huisvesting ter beschikking stelt, een belastbaar voordeel. Als u in aanmerking komt voor de 30%-regeling, gelden speciale regels. Een deel van de huur kan worden aangemerkt als ‘extraterritoriale kosten’ (kosten die je maakt omdat je niet in je eigen land woont). Dat deel van de huur kan vrij van belasting worden gecompenseerd (waardoor het bedrag van de forfaitaire 30%-vrijstelling lager wordt!) Als u geen inwoner bent van Nederland, wordt een eventuele compensatie van dubbele woonlasten gezien als een compensatie voor extraterritoriale kosten: onbelast, maar wel een verlaging van de 30%-vrijstelling tot gevolg hebbend.
Het kopen van een woning
Voordat u begint met het daadwerkelijke proces van het vinden van een huis om te kopen, zorg ervoor dat u eerst contact opneemt met een bank of hypotheekadviseur om te bespreken of u hier een hypotheek kunt afsluiten, tot welk bedrag u dit kunt doen en wat de bijbehorende maandelijkse kosten zullen zijn. Als u deze punten heeft opgehelderd, kunt u zich concentreren op het vinden van een nieuwe woning – zonder voor onaangename verrassingen te komen staan net wanneer u denkt er een gevonden te hebben. Houdt u er rekening mee dat u een aanbetaling moet doen van ongeveer 10% van de koopsom – te voldoen ongeveer vijf weken nadat de deal is gesloten, en geregeld door de hypotheekadviseur of de bank zelf door middel van een bankgarantie afgegeven door een Nederlandse bankinstelling.
Resolutieve voorwaarden hypotheek
Als u een hypotheek nodig heeft om de aankoop te financieren, moet elke koopovereenkomst afhankelijk worden gemaakt van de financiering. Indien nodig moeten andere ontbindende voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst, zoals (indien van toepassing) het kunnen verkrijgen van een vergunning om het onroerend goed te bewonen, of nog belangrijker, de mogelijkheid om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.
Kosten
In het algemeen bedragen de kosten voor de aankoop van een huis in Nederland ongeveer 6% van de prijs van het huis (dit is niet hetzelfde als de 10% aanbetaling!). Deze kosten bestaan onder andere uit: de taxatiekosten (voor de hypotheek); notariskosten, makelaarskosten, registratierechten, een vergoeding voor de bouwkundige keuring van het huis, overdrachtsbelasting, etc.
Fiscaal aftrekbare kosten
De volgende kosten zijn aftrekbaar van de belasting en kunnen (eenmalig) worden aangegeven bij de aangifte inkomstenbelasting: de notariskosten voor de hypotheekakte; de hypotheekprovisie (betaald aan de bank of aan de makelaar); de kadastrale registratiekosten; de kadastrale onderzoekskosten; de taxatiekosten; de afsluitprovisie voor de hypotheekakte; en de bankgarantiekosten.
Hypotheekuitgaven aftrekbaar
De belangrijkste reden om onroerend goed te kopen – in plaats van te huren – is waarschijnlijk het feit dat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is als u het huis als hoofdverblijf gebruikt. In de afgelopen jaren heeft de regering haar totale hypotheekwetgeving herzien, wat heeft geleid tot een verlaging van het maximale percentage van aftrekbaarheid (van 52% naar 38% in 2028), maar ook tot de volgende maatregelen: hypotheekrente is aftrekbaar over een periode van maximaal 30 jaar, mits de hypotheek voorziet in maandelijkse aflossingen (lineair of annuïtair), en het maximale hypotheekbedrag is 100% van de aankoopprijs van het onroerend goed. Bijgevolg kunnen de extra uitgaven in verband met de aankoop van een huis niet langer volledig worden gefinancierd door middel van de hypotheek, zodat kopers deze kosten uiteindelijk zelf zullen moeten dragen.
Welk type hypotheek?
U moet goed advies inwinnen over het type hypotheek dat in uw situatie geschikt is, vooral met het oog op de beperkte periode waarin u de hypotheek nodig kunt hebben. Vergeet niet de bank te informeren als u profiteert van de 30%-regeling. Indien de hypotheek gekoppeld is aan een kapitaalverzekering, kunt u te maken krijgen met bijkomende fiscale gevolgen. Laat u deskundig adviseren!
Veronderstelde huurwaarde en WOZ-waarde
Wie een woning bezit en deze als hoofdverblijfplaats gebruikt, moet een bepaald bedrag – gerelateerd aan het woningbezit – opgeven in de aangifte inkomstenbelasting. Dit bedrag is een percentage van de waarde van de woning, en wordt de eigenwoningforfait (of veronderstelde huurwaarde) genoemd. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de officiéle waarde van de woning, ook wel WOZ-waarde genoemd, die elk jaar door de gemeente wordt vastgesteld. Elk jaar ontvangt de eigenaar een zogenaamde WOZ-beschikking, waarin de waarde van de woning wordt “bevestigd”. Deze beschikking dient als basis voor de vaststelling van een aantal heffingen en belastingen en is in het leven geroepen om de mogelijkheid van willekeur uit te sluiten. Het algemeen toepasselijke tarief van de eigenwoningforfait bedraagt 0,75% van de WOZ-waarde. Het saldo van de veronderstelde huurwaarde en de rente kan van uw inkomen worden afgetrokken.
Voorlopige belastingteruggaaf
U kunt maandelijks een belastingteruggaaf krijgen over de hypotheekrenteaftrek door een voorlopige negatieve aanslag aan te vragen bij de belastingdienst. Dit gebeurt door middel van een speciaal formulier. De fiscus stort de teruggaaf vervolgens rechtstreeks op uw bankrekening.
