Nee, u kunt in Nederland meestal niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Dit artikel helpt u te begrijpen hoeveel u precies kunt lenen. U leert hier welke regels gelden en hoe een taxatie werkt.
Meer lenen dan de aankoopprijs bij een hypotheek betekent dat uw lening hoger is dan de koopprijs van de woning. U kunt dit doen als u verbouwingen meefinanciert. Deze verbouwingen moeten de waarde van uw huis verhogen. De bank kijkt dan naar de toekomstige marktwaarde na de verbouwing. Uw totale lening mag die marktwaarde niet overschrijden. U financiert zo bijvoorbeeld een dakkapel of een nieuwe badkamer. Dit betekent dat u minder eigen geld nodig heeft voor deze verbeteringen.
De maximale hypotheek in Nederland is 100 procent van de woningwaarde. Dit is de hoofdregel. Uw persoonlijke leenbedrag hangt echter sterk af van uw financiële situatie. Banken beoordelen uw aanvraag op basis van diverse factoren:
Sinds 2024 bepalen hypotheekverstrekkers de maximale hypotheek met uw werkelijke maandlasten. Ze kijken dus niet alleen naar de totale hoogte van uw schuld.
Een taxatie is een professionele waardebepaling van uw woning. Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde vast. Deze waarde vertegenwoordigt wat uw huis op de vrije markt oplevert. De koopsom is de prijs die u met de verkoper afspreekt. Deze twee bedragen kunnen verschillen.
De bank baseert uw maximale hypotheek op de marktwaarde. Als de koopsom hoger is, betaalt u het verschil zelf met eigen geld. Dit kan oplopen van €500 tot duizenden euro’s.
| Kenmerk | Marktwaarde | Koopsom |
|---|---|---|
| Vastgesteld door | Onafhankelijke taxateur | Koper en verkoper |
| Basis hypotheek | Ja (max. 100%) | Nee (alleen als lager) |
| Wat het is | Objectieve waarde | Afgesproken prijs |
| Gevolg verschil | Hoger = eigen geld nodig | Lager = hypotheek kan lager |
U betaalt zelf de taxatiekosten, meestal tussen de €600 en €800. Er bestaat ook een desktop taxatie; deze is modelmatig en vaak goedkoper.
Meer lenen dan de aankoopprijs van een woning brengt duidelijke financiële risico’s met zich mee. U betaalt hogere kosten en loopt het gevaar dat uw hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde. Een hoger leenbedrag verhoogt de totale rentekosten over de looptijd van uw lening. Dit betekent dat u uiteindelijk meer kwijt bent dan strikt noodzakelijk.
Bovendien krijgt u te maken met hogere maandlasten. Geldverstrekkers rekenen vaak een hoger rentepercentage bij meer risico. Ook loopt u het risico dat uw hypotheekschuld hoger wordt dan de waarde van uw woning. Dit gebeurt vooral bij een waardedaling van huizen. Verkoopt u uw huis dan, dan blijft u mogelijk met een restschuld zitten.
Heeft u te weinig eigen geld voor een woning? Dan zijn er gelukkig alternatieven. U kunt bijvoorbeeld een consumptief krediet afsluiten, of een lening of schenking van familie overwegen. Een bankgarantie helpt specifiek voor de waarborgsom.
Deze opties helpen als u de aankoop niet kunt dekken. U kunt dan ook niet meer lenen dan de aankoopprijs. Een consumptief krediet vangt een tekort aan eigen middelen op, als u voldoende inkomen heeft. Een gemeentelijke lening is een oplossing voor een eerste koophuis, vooral bij ontoereikend inkomen. Overweeg ook om de aankoop uit te stellen en eerst te sparen.
Uw maximale hypotheekbedrag berekent u door naar uw inkomen, financiële verplichtingen en de woningwaarde te kijken. Het hoogste leenbedrag hangt af van uw persoonlijke situatie. Dit omvat uw bruto jaarinkomen en eventuele partnerinkomen. Ook spelen vaste lasten, zoals leningen of een leaseauto, een rol.
Zo berekent u globaal wat u kunt lenen:
Veel online rekentools geven snel een indicatie van uw maximale hypotheek. Een hypotheekadviseur berekent het exacte bedrag voor u.
Nee, u kunt meestal niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Dit betekent dat u maximaal 100% van de taxatiewaarde kunt financieren. De vraagprijs is niet altijd gelijk aan deze marktwaarde.
Toch zijn er uitzonderingen. U kunt extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Voor een nul-op-de-meter woning mag u tot €25.000 extra lenen. Zonder energieprestatiegarantie is dit maximaal €15.000 extra. Verbouwingen die de woningwaarde verhogen, zoals een nieuwe badkamer of keuken, kunnen ook extra financiering krijgen. Uw inkomen moet wel toereikend zijn voor deze hogere lening.
Ja, eigen geld maakt het makkelijker om de maximale hypotheek te krijgen die u kunt dragen. U kunt hiermee de ‘kosten koper’ betalen, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Hierdoor kunt u het volledige bedrag voor de woning zelf lenen, tot maximaal 100% van de marktwaarde. Een woningkoper met studieschuld verhoogt zijn kans op een hypotheek door spaargeld in te brengen. Dit verlaagt het benodigde leenbedrag. U staat sterker bij de bank en krijgt de hypotheek makkelijker rond.
Nee, meestal kunt u niet meer lenen dan de marktwaarde van uw woning. Banken financieren een hypotheek tot maximaal 100% van die waarde. Dit beschermt hen tegen risico’s als de woningwaarde daalt. Een woning staat dan ‘onder water’.
Toch zijn er situaties waarin u extra kunt lenen. Als u overwaarde heeft, kunt u dit bedrag opnemen zonder uw huis te verkopen. U financiert hiermee bijvoorbeeld een verbouwing. Uw inkomen en de woningwaarde bepalen hoeveel u precies kunt lenen. Een uitzondering geldt voor energiebesparende maatregelen. Hiervoor mag u soms tot 106% van de woningwaarde lenen. Dit is een speciale regeling om verduurzaming te stimuleren.
Ja, u kunt een hypotheek krijgen die hoger is dan de aankoopprijs van de woning. Dit gebeurt wanneer u extra financiering meeneemt voor bijvoorbeeld waardeverhogende verbouwingen. Het hypotheekbedrag in de akte is vaak ruimer dan de direct benodigde lening. Dit biedt u later ruimte om uw hypotheek te verhogen zonder notariskosten. Houd er rekening mee dat een hogere hypotheekschijf een hogere renteopslag kent. Ook brengt een aanvullende hypotheek altijd extra kosten met zich mee, zoals advies- en taxatiekosten.
De taxatiewaarde van een woning bepaalt direct hoeveel u maximaal kunt lenen voor uw hypotheek. Een onafhankelijke taxateur stelt deze werkelijke marktwaarde vast in een rapport. Hypotheekverstrekkers gebruiken deze getaxeerde waarde als leidraad voor het leenbedrag. Dit betekent dat u nooit meer kunt lenen dan de taxatiewaarde, zelfs als de koopprijs hoger is. De verhouding tussen uw lening en de woningwaarde beïnvloedt zelfs de hypotheekrente. Een hogere lening ten opzichte van deze waarde kan leiden tot een risico-opslag op de rente.
De fiscale gevolgen van meer lenen dan de aankoopprijs hebben vooral te maken met de hypotheekrenteaftrek. U kunt rente alleen aftrekken van de belasting voor het deel van de lening dat u gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van uw woning. Leent u meer voor andere doeleinden, zoals een auto of vakantie, dan is de rente over dat extra bedrag niet aftrekbaar. Dit verhoogt uw belastbaar inkomen. De Belastingdienst kan een te grote of onzakelijke lening zelfs zien als een winstuitdeling. Dit leidt dan tot een inkomstenbelastingbetalingsplicht en soms tot forse boetes.
Als u geen eigen geld heeft, kunt u niet meer lenen dan de aankoopprijs van de woning. De extra kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, moet u zelf betalen. Zonder spaargeld zoekt u dus andere financiering voor deze uitgaven. Een optie is geld lenen van familie of vrienden. Ook kunt u een schenking ontvangen van een familielid. Zorg dan wel voor een officiële schenkingsovereenkomst. Banken verstrekken geen leningen als u geen aantoonbaar inkomen heeft.
Wanneer u een hogere hypotheek afsluit, komen daar extra kosten bij. U betaalt bijvoorbeeld voor een taxatierapport en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte. Ook zijn er advies- en bemiddelingskosten. Deze bijkomende kosten variëren vaak van minimaal €1.500 tot maximaal €3.500. Een hogere lening kan ook leiden tot een hogere rente. Dit verhoogt dan uw maandlasten en totale terugbetaling. Zo kost meer lenen dan de aankoopprijs u uiteindelijk extra geld.