Nee, u kunt in Nederland niet meer lenen dan de marktwaarde van een woning. De vraagprijs is hierin niet leidend. Op deze pagina leert u precies hoe dit werkt en welke uitzonderingen er zijn, bijvoorbeeld bij waardevermeerderende verbouwingen.
Lenen boven de vraagprijs van een woning betekent dat u meer biedt dan de verkoper vraagt. Uw hypotheek blijft dan gebaseerd op de marktwaarde van de woning. In Nederland mag u maximaal 100 procent van de getaxeerde woningwaarde lenen. Het verschil tussen uw bod en de marktwaarde betaalt u zelf. Ook bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, financiert u uit eigen middelen.
Als u meer biedt dan de woning waard is, staat uw woning direct onder water. Dit risico ontstaat omdat uw hypotheek dan hoger is dan de waarde van het huis. Bij een nieuwbouwhuis zijn er uitzonderingen. U kunt dan soms meer lenen voor bijvoorbeeld bouwrente of meerwerk, omdat dit de woningwaarde verhoogt.
Uw maximale hypotheek hangt vooral af van uw inkomen en uw vaste financiële verplichtingen. De bank kijkt ook naar de actuele hypotheekrente en de waarde van de woning.
In Nederland kunt u maximaal 100 procent van de marktwaarde van een woning lenen. Een erkende taxateur stelt deze marktwaarde vast in een taxatierapport. Uw inkomen kan een hogere lening toestaan, maar de getaxeerde waarde is de absolute grens. Er is een uitzondering voor energiebesparende maatregelen. U kunt dan tot 106 procent van de marktwaarde lenen. Dit extra geld moet u wel gebruiken voor energiebesparende voorzieningen.
Wilt u lenen boven 90% van de woningwaarde? Dan gelden er specifieke voorwaarden.
De hoogte van uw hypotheek hangt sterk af van uw inkomen en de zekerheid hiervan. Een stabiel en hoger inkomen geeft u meer leenruimte. Banken kijken vooral naar de bestendigheid van uw inkomsten. Een vast contract biedt bijvoorbeeld een sterke basis. Als zzp’er toont u meestal het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar aan. Een inkomensverklaring geeft geldverstrekkers extra zekerheid over uw financiële draagkracht. Deze factoren zijn bepalend voor hoeveel u maximaal kunt lenen.
U kunt de meeste bijkomende kosten voor een woning niet meefinancieren in uw hypotheek. Dit komt omdat u maximaal 100% van de marktwaarde van de woning kunt lenen. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en de kosten voor een bouwtechnische keuring of bankgarantie. Deze bijkomende kosten bedragen doorgaans 4% tot 6% van de aankoopsom. U betaalt dit dus uit eigen spaargeld of een schenking. Een uitzondering geldt voor energiebesparende maatregelen; hiervoor kunt u tot 106% van de marktwaarde lenen. Ook bij nieuwbouw kunt u soms bouwrente of meerwerk meefinancieren, omdat dit de woningwaarde verhoogt.
Lenen boven de vraagprijs brengt verschillende financiële risico’s met zich mee. U kunt hogere maandlasten krijgen door een grotere lening. Ook loopt u het risico dat uw woning minder waard wordt dan uw hypotheekschuld.
Hogere hypotheeklasten brengen financiële risico’s met zich mee, vooral door de hogere totale rentekosten over de looptijd. U betaalt dan over de gehele looptijd een veel hoger bedrag terug aan de bank. Een rentestijging van 0,2% op een hypotheek van €300.000 verhoogt uw maandlasten al met €30 tot €40. Dit kan uw financiële ruimte aanzienlijk beperken. Het vermindert ook uw mogelijkheid om extra af te lossen. Banken zien een hoog hypotheekbedrag ten opzichte van de woningwaarde als risicovol. Dit kan resulteren in een hogere hypotheekrente voor u.
Meer lenen dan de vraagprijs kan de rente en uw aflossingen direct beïnvloeden. Een hogere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde verhoogt het risico voor banken. U betaalt daardoor vaak een hogere hypotheekrente. Ook de duur van uw rentevaste periode is belangrijk. Hoe langer u de rente vastzet, hoe hoger het percentage meestal is. Hogere rentes betekenen hogere maandlasten en meer totale rentekosten. Zo blijft er minder geld over voor andere uitgaven.
Als uw woning minder waard wordt, kan uw hypotheekschuld hoger zijn dan de actuele woningwaarde. Dit heet onderwaarde. U kunt dan grote problemen krijgen als u wilt verhuizen. Ook een herfinanciering van uw hypotheek wordt hierdoor lastiger. De bank ziet een lening die hoger is dan de woningwaarde als een groter risico. Dit beïnvloedt uw mogelijkheden om de woning te verkopen of een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Als u meer financiering nodig heeft dan uw hypotheek toelaat, zijn er diverse alternatieven. U kunt uw huidige hypotheek verhogen of aanvullende leningen overwegen.
U kunt uw hypotheek verhogen voor een verbouwing of extra kosten. Dit kan als uw woning overwaarde heeft. Ook een waardestijging door de verbouwing telt mee. U mag tot de nieuwe marktwaarde van de woning lenen. Let op de extra kosten: notaris, advies en taxatie. Die kosten zijn meestal rond de €3.000. U betaalt deze niet als de verhoging onder uw eerdere inschrijving blijft. Neem altijd 5% extra mee voor onverwachte uitgaven.
Een onderhandse lening bij uw huidige geldverstrekker betekent dat u extra geld opneemt van uw bestaande hypotheek. U hoeft hiervoor geen nieuwe hypotheek af te sluiten, wat veel tijd en kosten bespaart. Dit is vooral handig als uw huidige hypotheekrente laag is. Zo vermijdt u een dure herfinanciering tegen een hogere rente. Het stelt u in staat om meer te lenen dan de vraagprijs voor een verbouwing, zonder notarisbezoek.
U combineert eigen geld met aanvullende leningen om het verschil tussen de koopsom en de maximale hypotheek te financieren. Een aanvullende lening vult uw eigen middelen aan. Dit helpt u om een hogere bieding te doen of bijkomende kosten te dekken. Zo hoeft u niet al uw spaargeld in te zetten. U kunt dan meer besteden dan de hypotheek alleen toelaat.
U berekent uw maximale leenbedrag, zoals voor een woning, op basis van uw persoonlijke financiële situatie. Uw inkomen, vaste lasten en gezinssituatie bepalen dit bedrag. Online tools geven u snel een goede indicatie van wat u kunt lenen.
Hypotheek calculators en online tools geven u snel inzicht in uw leenmogelijkheden. U berekent hiermee eenvoudig uw maximale hypotheek en netto maandlasten. Aanbieders zoals Hypotheek24.nl en HypothekenUnie bieden diverse rekentools aan. Deze tools helpen u ook bij het bepalen van een startershypotheek of oversluithypotheek. Ze zijn afgestemd op uw persoonlijke financiële situatie.
Uw maximale hypotheek hangt af van meerdere factoren. Het bruto jaarinkomen is hierin leidend. Ook de waarde van de woning speelt een grote rol. Verder bepalen de hoogte van de hypotheekrente en uw financiële verplichtingen hoeveel u kunt lenen. Een persoonlijke lening of doorlopend krediet verlaagt bijvoorbeeld uw leencapaciteit. Zelfs rood staan of een winkelkrediet beïnvloedt dit bedrag.
Bepaal uw maximale leenbedrag om verrassingen te voorkomen. Verzamel eerst uw financiële gegevens. Denk aan uw inkomen, vaste lasten en gezinssituatie. Gebruik dan een betrouwbare online rekentool voor een eerste indicatie. Zo ziet u snel of u bijvoorbeeld meer kunt lenen dan de vraagprijs van een woning. Een adviseur helpt u de berekening verder te verfijnen. Zij kijken naar uw kredietwaardigheid en de specifieke leningvoorwaarden.
In Nederland leent u maximaal 100% van de marktwaarde van een woning voor uw hypotheek. U kunt dus niet meer lenen dan deze waarde. Bijkomende kosten, zoals notariskosten of overdrachtsbelasting, betaalt u zelf. Geldverstrekkers vragen vaak een hogere rente als u het maximale bedrag leent. Heeft u geen NHG? Dan kunt u meestal maar 80% tot 90% van de marktwaarde lenen. Een hoge financiering vraagt soms om extra zekerheden of verplichte aflossingen.
U kunt alleen een hypotheek krijgen die hoger is dan de vraagprijs als de getaxeerde marktwaarde van de woning dit toelaat. In Nederland leent u maximaal 100% van deze marktwaarde. Biedt u meer dan de marktwaarde, dan betaalt u dit verschil zelf. Een uitzondering hierop is de financiering van energiebesparende maatregelen. Hiermee kunt u tot 106% van de woningwaarde lenen, zelfs als dit bedrag boven de oorspronkelijke vraagprijs ligt.
Een hogere hypotheek kan leiden tot een hogere rente. Geldverstrekkers zien hierbij een groter risico. Bij een hoge Loan-to-Value (LTV) verhouding rekent de bank een hogere renteopslag. Een hogere LTV betekent dat u meer leent ten opzichte van de woningwaarde. Deze opslag compenseert het risico op verlies voor de investeerder. Zo betaalt u over een hogere hypotheekschijf meer rente. Dit betekent uiteindelijk hogere totale kosten over de looptijd van de lening.
U betaalt zelf diverse kosten die niet in uw hypotheek passen. Deze uitgaven komen bovenop de koopsom en moet u met eigen geld voldoen. Hieronder ziet u welke kosten u vaak tegenkomt:
| Type kosten | Wat het inhoudt |
|---|---|
| Taxatiekosten | Voor de waardebepaling van de woning. |
| Advieskosten | Vergoeding voor uw hypotheekadviseur. |
| NHG kosten | Eenmalige premie voor de Nationale Hypotheek Garantie. |
| Bouwkundige keuring | Inspectie van de woning op gebreken. |
| Bankgarantie | Zekerheid voor de verkoper. |
U kunt uw hypotheek zeker verhogen voor een verbouwing. Veel woningbezitters kiezen hiervoor als zij de verbouwingskosten niet zelf willen betalen. U mag dan maximaal lenen tot het verantwoord leenbedrag. Dit bedrag is gebaseerd op de overwaarde of de waardestijging van de woning na de verbouwing. De maximale lening kan 100% van de nieuwe marktwaarde van uw woning zijn. Overweeg een hypotheekverhoging tegelijk met oversluiten. U betaalt zo kosten voor notaris, taxatie en advies slechts één keer.
Hypotheekrecht hoger dan uw lening betekent dat de bank een hogere maximale zekerheid heeft laten inschrijven dan het bedrag dat u daadwerkelijk geleend heeft. U betaalt rente over het opgenomen leningbedrag, niet over het ingeschreven hypotheekrecht. Dit is een zekerheidsrecht dat de bank krijgt voor de terugbetaling van uw lening.
Het hogere bedrag geeft u flexibiliteit. U kunt in de toekomst vaak extra geld lenen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. Dit scheelt u notaris- en advieskosten bij bijvoorbeeld een verbouwing. Het recht van hypotheek wordt altijd vastgelegd door een notaris.
Ja, u kunt private lease hebben naast uw hypotheek, maar het beperkt wel uw maximale leenbedrag voor een huis. Private lease wordt namelijk gezien als een financiële verplichting. Het staat geregistreerd bij het BKR in Tiel.
Deze registratie vermindert de hoeveelheid hypotheek die u kunt krijgen. Uw maandelijkse leasekosten tellen mee als vaste lasten. Banken kijken naar al uw financiële verplichtingen om te bepalen hoeveel u veilig kunt lenen. Hoe hoger de leasekosten, hoe minder hypotheek u kunt afsluiten. Uw inkomen moet voldoende zijn voor zowel uw lease als de hypotheeklasten. Houd hier rekening mee wanneer u een huis wilt kopen.
De meeste leningen kunt u sneller afbetalen. Vaak kan dit zelfs boetevrij. Dit verlaagt uw totale kosten aanzienlijk.
Sneller aflossen biedt u een paar belangrijke voordelen:
Bijna alle kredietverstrekkers bieden de mogelijkheid tot vervroegd aflossen zonder boete. Controleer wel altijd de voorwaarden van uw specifieke lening. Zo kunt u bijvoorbeeld een lening snel aflossen als u een financiële meevaller heeft.