Wanneer de taxatiewaarde van uw droomhuis lager uitvalt dan de afgesproken koopsom, betekent dit concreet dat de bank minder hypotheek kan verstrekken dan u nodig heeft. U, als woningkoper, moet het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde zelf financieren met eigen middelen, anders krijgt u de hypotheek mogelijk niet rond, wat de werking van het voorbehoud van financiering extra relevant maakt.
Op deze pagina ontdekt u precies wat de taxatiewaarde inhoudt, welke financiële risico’s er zijn bij een lagere waardebepaling, en hoe u het voorbehoud van financiering effectief kunt gebruiken. We bespreken ook de stappen die u kunt nemen, zoals heronderhandelen met de verkoper of het ontbinden van de koopovereenkomst.
De taxatiewaarde is de officiële schatting van de marktwaarde van een woning, vastgesteld door een onafhankelijke, erkende taxateur in een taxatierapport dat niet ouder dan 3 maanden mag zijn voor een geldige hypotheekaanvraag. Deze waarde is cruciaal omdat de bank de maximale hypotheek hierop baseert, aangezien het vastgoed als onderpand dient en een grondige taxatie van het vastgoed onderpand vereist is voor betrouwbare financiering. Het voorbehoud van financiering is een essentiële ontbindende voorwaarde in het koopcontract die u als koper het recht geeft om de koop kosteloos te ontbinden als de benodigde hypotheek niet rondkomt binnen de afgesproken termijn. Dit is met name van belang bij een taxatiewaarde lager dan de koopsom, omdat de bank dan minder financiering verstrekt en u het verschil met eigen middelen moet dekken.
Wanneer een taxatiewaarde lager is dan de koopsom, leidt dit direct tot een financieringstekort voor de woningkoper. Het verschil tussen de hogere koopsom en de lagere taxatiewaarde, dat kan variëren van € 500 tot enkele duizenden euro’s, moet volledig met eigen middelen worden betaald. Indien de woningkoper niet over deze extra financiële middelen beschikt, is het gevolg dat de benodigde hypotheek niet rondkomt en de aankoop mogelijk niet door kan gaan, zelfs met een voorbehoud van financiering. Een ander serieus gevolg is het risico dat de woning ‘onder water’ komt te staan; dit gebeurt wanneer de hypotheekschuld hoger is dan de getaxeerde (en dus de werkelijke) waarde van de woning, wat grote financiële problemen kan veroorzaken bij een latere verkoop.
Voor woningkopers brengt de aankoop van een huis verschillende financiële risico’s met zich mee, die verder gaan dan alleen een taxatiewaarde lager dan koopsom. U kunt bijvoorbeeld plotseling dubbele woonlasten hebben als de verkoop van uw huidige woning vertraging oploopt, of hogere maandlasten krijgen door een rentestijging als u een variabele hypotheekrente heeft. Een ander belangrijk risico is het vinden van verborgen gebreken als u geen bouwkundige keuring laat doen, wat tot flinke onverwachte kosten kan leiden. Het meest directe gevaar voor uw portemonnee ontstaat als u het voorbehoud van financiering schrapt, want dan betaalt u een boete van minimaal 10 procent van de koopsom als de hypotheek toch niet doorgaat. Ook persoonlijke tegenslagen zoals baanverlies of ziekte kunnen leiden tot betalingsproblemen en in het ergste geval zelfs tot gedwongen verkoop van uw woning.
Wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom is, moet u het verschil met eigen middelen aanvullen. Om aan te tonen dat u over voldoende middelen beschikt, zal de bank een overzicht en de herkomst van eigen middelen van u vragen. Deze middelen moeten ‘vrij beschikbare gelden’ zijn, wat betekent dat ze niet geblokkeerd of al voor een ander doel bestemd zijn. Voor bedragen boven de € 10.000, € 15.000 of soms zelfs € 25.000, afhankelijk van de geldverstrekker, wordt u gevraagd de herkomst aan te tonen met documenten die meestal niet ouder zijn dan 3 tot 6 maanden. Dit is cruciaal, want zonder een sluitende financiering, zelfs met een voorbehoud van financiering, kan de aankoop van uw woning niet doorgaan.
De eigen middelen die u kunt inbrengen, kunnen uit diverse bronnen komen. Het is belangrijk dat alle eigen middelen op uw privérekening staan en dat de tenaamstelling overeenkomt met de hypotheekaanvrager.
Wanneer de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom, heeft dit directe gevolgen voor zowel de maximale hypotheek die een hypotheekverstrekker u kan bieden als voor de bijbehorende rentevoorwaarden. Omdat banken de hypotheek altijd baseren op de laagste van de koopsom of de taxatiewaarde, zult u het verschil met eigen middelen moeten aanvullen. Dit vermindert de leenruimte en maakt het cruciale belang van het taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering duidelijk. Door de lagere vastgestelde waarde van de woning in verhouding tot de benodigde financiering, stijgt de Loan-to-Value (LTV) ratio, wat door de hypotheekverstrekker vaak als een hoger risico wordt gezien. Dit kan resulteren in een hogere hypotheekrente of een risico-opslag op uw lening, omdat de verhouding lening tot woningwaarde direct het rentepercentage beïnvloedt. Het is daarom essentieel om niet alleen naar de rentepercentages te kijken, maar ook naar de totale hypotheekvoorwaarden van verschillende aanbieders, aangezien sommige hypotheekverstrekkers ondanks een mogelijk hogere rente toch gunstigere voorwaarden kunnen bieden, zoals meer flexibiliteit bij boetevrij aflossen of een langere geldigheidsduur offerte. Bovendien heeft de gekozen rentevaste periode eveneens een aanzienlijke invloed op de uiteindelijke hypotheekrente die u betaalt.
Wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom is, betekent het voorbehoud van financiering dat u de koopovereenkomst kosteloos kunt ontbinden indien u de benodigde hypotheek niet rond krijgt binnen de afgesproken termijn. Dit werkt als volgt: de bank zal een lagere hypotheek verstrekken gebaseerd op de getaxeerde waarde, wat een financieringstekort creëert dat u met eigen middelen moet aanvullen. Als u dit verschil niet kunt financieren, kunt u een beroep doen op het voorbehoud. Hiervoor gelden strikte voorwaarden; het financieringsvoorbehoud heeft een uiterste datum, vaak een periode van 3 weken, waarbinnen u aantoonbaar moet hebben geprobeerd de financiering te regelen. Sinds voorjaar 2024 betekent dit concreet dat u minimaal twee afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers moet kunnen tonen om het voorbehoud rechtsgeldig in te roepen. Deze afwijzingen moeten gebaseerd zijn op uw inspanningen om een passende financiering te vinden, en kunnen bijvoorbeeld te maken hebben met de loan-to-value (LTV) ratio door de lage taxatiewaarde, of met overwegingen om excessief lenen te voorkomen.
Wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom uitvalt, is het essentieel om direct actie te ondernemen om uw woondroom niet in gevaar te brengen. Allereerst dient u uw eigen middelen te controleren om te bepalen of u het verschil tussen de koopsom en de lagere taxatiewaarde zelf kunt financieren. Als dit een uitdaging is, is de volgende logische stap het heronderhandelen met de verkoper. Gebruik het taxatierapport als objectief argument om een lager biedingsbedrag te bespreken, wat kan helpen om de financiering alsnog haalbaar te maken zonder extra eigen inbreng. Als heronderhandelen niet succesvol is en u niet over voldoende eigen middelen beschikt, biedt het voorbehoud van financiering u de mogelijkheid om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden. Deze laatste stap vereist, zoals eerder besproken, dat u minimaal twee afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers kunt overleggen binnen de afgesproken termijn, om aan te tonen dat u serieus heeft geprobeerd de financiering te regelen ondanks de lagere taxatiewaarde.
Wanneer het taxatierapport een waarde aangeeft die lager is dan de afgesproken koopsom, biedt dit een sterk en objectief argument om de onderhandelingen met de verkoper te heropenen. Het doel hiervan is een aanpassing van de koopprijs, zodat deze beter overeenkomt met de getaxeerde waarde. Dit is belangrijk om de benodigde hypotheek rond te krijgen en te voorkomen dat u een te groot deel met eigen middelen moet aanvullen.
Voor een succesvolle heronderhandeling is een grondige voorbereiding van groot belang. Probeer de beweegredenen van de verkoper te begrijpen – bijvoorbeeld of een snelle verkoop gewenst is. Realiseer u ook dat de verkopende makelaar altijd de belangen van de verkoper zal behartigen. Gebruik het gevalideerde taxatierapport als een concreet aanknopingspunt en blijf constructief in de dialoog. Goed luisteren naar de argumenten van de tegenpartij kan helpen om tot een nieuwe overeenstemming te komen over de prijs of andere voorwaarden, zoals afspraken over roerende zaken, en zo mogelijk het gebruik van het taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering te vermijden.
Het ontbinden van de koopovereenkomst via het voorbehoud van financiering is de cruciale uitweg wanneer, door een taxatiewaarde lager dan de koopsom, u de benodigde hypotheek voor uw droomhuis niet rond krijgt. Deze beschermende clausule, zorgvuldig opgenomen als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst die zowel koper als verkoper ondertekenen, geeft u het recht om de aankoop kosteloos te annuleren zonder de gebruikelijke boete van minimaal 10 procent van de koopsom. Om een beroep te doen op dit taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering moet u echter wel voldoen aan strikte voorwaarden: binnen de vastgestelde termijn, vaak rond de 3 weken, dient u aan te tonen dat u serieus en aantoonbaar inspanningen heeft geleverd om de financiering te verkrijgen, wat concreet betekent dat u minimaal twee afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers moet kunnen overleggen.
Wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom uitvalt en uw eigen, direct beschikbare middelen zoals spaargeld of overwaarde onvoldoende zijn om het verschil te dekken, zijn er gelukkig specifieke alternatieven om de aankoop van uw woning alsnog te realiseren. Een belangrijke optie, mits uw inkomen voldoende ruimte biedt, is het aanvragen van een consumptief krediet. Dit is een persoonlijke lening die het tekort kan opvangen, al is het belangrijk te weten dat dit de maandlasten en soms de hypotheekvoorwaarden kan beïnvloeden. Ook kunt u denken aan financiële ondersteuning van familie, bijvoorbeeld in de vorm van een aanvullende schenking of een lening met gunstige voorwaarden, waarvoor altijd heldere afspraken nodig zijn. Voor specifieke gevallen, wanneer traditionele bankfinanciering niet toereikend is door de lage taxatiewaarde, kunnen een onderhandse lening van derden of zelfs een gemeentelijke lening overwogen worden, vooral als het taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering een rol speelt.
Wanneer de taxatiewaarde van een woning lager uitvalt dan de afgesproken koopsom, betekent dit concreet dat de bank de maximale hypotheek baseert op de lagere taxatiewaarde. Als woningkoper moet u het verschil tussen de hogere koopsom en deze getaxeerde waarde volledig zelf financieren met eigen middelen. Dit financiële gat kan op de Nederlandse huizenmarkt variëren van € 500 tot enkele duizenden euro’s. Indien u dit bedrag niet met eigen geld kunt aanvullen, wordt het bijzonder lastig om de benodigde hypotheek rond te krijgen en staat de aankoop van uw droomhuis op het spel, zelfs wanneer het taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering in uw koopcontract is opgenomen.
Het voorbehoud van financiering is geldig zodra het expliciet als ontbindende voorwaarde is opgenomen in de koopovereenkomst en u als woningkoper voldoet aan de gestelde voorwaarden. Cruciaal hiervoor is de uiterste datum van het financieringsvoorbehoud, een termijn die de hypotheekaanvrager zelf opgeeft en die vaak varieert van circa 3 tot 6 weken. Binnen deze periode moet u aantonen dat u de benodigde financiering niet rond krijgt, bijvoorbeeld wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom is en de bank hierdoor minder hypotheek verstrekt. Om het voorbehoud rechtsgeldig in te roepen, dient u vanaf voorjaar 2024 minimaal twee schriftelijke afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers te kunnen overleggen. Zonder deze aantoonbare inspanningen en afwijzingen vervalt de geldigheid van het voorbehoud, met mogelijk financiële gevolgen.
Ja, u kunt zeker zonder voorbehoud van financiering bieden op een woning, maar dit brengt aanzienlijke risico’s met zich mee. Een bod zonder dit voorbehoud maakt uw aanbieding doorgaans aantrekkelijker voor verkopers, vooral in een competitieve markt, omdat zij dan meer zekerheid hebben over de koop. Echter, u loopt dan ook het risico om een boete van minimaal 10 procent van de koopsom te moeten betalen als de hypotheek om welke reden dan ook niet rondkomt – bijvoorbeeld wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom uitvalt en u het verschil niet met eigen middelen kunt dekken. Hoewel er diensten bestaan die de taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering implicaties kunnen helpen beheersen, is het cruciaal dat u uiterst zorgvuldig bent en de benodigde financiering óf voldoende eigen middelen absoluut zeker stelt voordat u deze stap zet.
Wanneer u het verschil niet kunt financieren tussen de lagere taxatiewaarde en de hogere koopsom, zal de aankoop van de woning in de meeste gevallen niet doorgaan. De directe gevolgen hiervan zijn sterk afhankelijk van de aanwezigheid en correcte toepassing van het voorbehoud van financiering in uw koopcontract. Heeft u dit voorbehoud rechtsgeldig opgenomen en voldoet u aan de voorwaarden – zoals het aanleveren van minimaal twee afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers – dan kunt u de koopovereenkomst kosteloos ontbinden zonder financiële straf.
Ontbreekt het taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering in uw contract, of slaagt u er niet in de voorwaarden ervan na te leven, dan staat u voor een complexere en risicovolle situatie: u loopt het risico een boete van minimaal 10 procent van de koopsom te moeten betalen aan de verkoper. Daarbij komt dat een particuliere financieringsaanvrager met een lopende negatieve BKR codering geen geld kan financieren via reguliere kanalen, omdat kredietverstrekkers vinden risico te groot. Dit betekent dat zelfs het aantrekken van een aanvullende lening om het verschil te dichten vrijwel onmogelijk is, waardoor de aankoop van uw droomhuis definitief op het spel komt te staan.
Om uw financieringsvoorbehoud het beste op te nemen in het koopcontract, dient u dit expliciet als een ontbindende voorwaarde in uw bod en de daaropvolgende koopovereenkomst te laten vastleggen. Een essentieel onderdeel van deze opname is het helder vaststellen van de uiterste datum van het financieringsvoorbehoud, de specifieke termijn waarbinnen u de benodigde hypotheek definitief rond moet krijgen. Deze periode, die door u als woningkoper wordt opgegeven en vaak rond de 3 weken ligt, geeft u de benodigde tijd om de financiering te regelen, zeker wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom uitvalt en er mogelijk extra stappen nodig zijn. Het is uw verantwoordelijkheid om deze deadline duidelijk met de verkoper overeen te komen, aangezien de bank deze ook nodig heeft voor een realistische planning van uw hypotheekaanvraag.
Wanneer de taxatiewaarde lager dan de koopsom is, moet u weten dat het voorbehoud van financiering uw cruciale bescherming is. Het is echter geen vrijbrief om de koop zomaar ongedaan te maken; u moet aan strikte voorwaarden voldoen, zoals het aantoonbaar verkrijgen van minimaal twee afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers binnen de afgesproken termijn. Een woningverkoper is wettelijk verplicht een geldig beroep op dit taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering te aanvaarden, maar dit vereist wel dat u een goed financieringsplan presenteert, zelfs al kan een financier de aanvraag afwijzen ondanks professionele hulp bij de voorbereiding. Zorg ervoor dat de clausule in het koopcontract zorgvuldig is afgestemd op uw specifieke transactievoorwaarden en dat u eventueel met de verkoper een flexibel financieringsvoorbehoud afspreekt.
Het voorbehoud van financiering bij taxatie is een essentiële beschermingsconstructie voor woningkopers, waarbij de koopovereenkomst kan worden ontbonden als de benodigde hypotheek niet rondkomt op basis van de getaxeerde woningwaarde. De taxatie is de formele waardebepaling van het huis, cruciaal omdat de geldverstrekker hypotheek dit rapport (taxatierapport woning) vereist om zekerheid over waarde van woning te krijgen en hier de maximale lening op baseert. Wanneer de taxatiewaarde lager dan koopsom uitvalt, treedt het voorbehoud in werking als een vangnet; het geeft u het recht om kosteloos van de koop af te zien als het verschil met eigen middelen niet te dichten is, waarmee u het taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering effectief toepast.
De praktische toepassing hiervan betekent dat de taxatiekosten, die worden gemaakt om de waarde huis vast te stellen vóór hypotheekafsluiting, direct de haalbaarheid van uw financiering bepalen. Dit maakt het voorbehoud niet alleen een juridische clausule, maar een direct gevolg van de taxatie zelf. Het is dus van groot belang dat u niet alleen de voorwaarden van het voorbehoud kent, maar ook het inzicht in de waarde van het huis via een gedegen taxatie begrijpt.
Wanneer een woning verkocht onder voorbehoud financiering wordt, heeft dit duidelijke gevolgen voor zowel de koper als de verkoper. Voor de woningkoper biedt deze essentiële ontbindende voorwaarde een cruciale bescherming: u heeft het recht de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden als de benodigde hypotheek niet rondkomt binnen de afgesproken termijn, bijvoorbeeld door een taxatiewaarde lager dan koopsom voorbehoud financiering. Deze clausule stelt u in staat om zonder financiële boete van de aankoop af te zien wanneer de financiering onverhoopt niet lukt.
Voor de verkoper brengt de verkoop onder voorbehoud financiering daarentegen een periode van onzekerheid met zich mee. De koop is nog niet definitief, wat betekent dat de verkoper gedurende de overeengekomen termijn van het financieringsvoorbehoud geen absolute zekerheid heeft over de verkoop. Dit kan tot gevolg hebben dat de woningverkoper in deze periode andere potentiële, wellicht ‘betere’, kopers moet laten schieten die direct of zonder financieringsvoorbehoud hadden willen kopen. Als de koper een rechtsgeldig beroep doet op het voorbehoud, moet de verkoper dit aanvaarden, waardoor de verkoop niet doorgaat en de woning opnieuw in de markt gezet moet worden.
Lening.com helpt u bij het navigeren door het financieringsvoorbehoud en het vergelijken van leningen door een onafhankelijk en helder overzicht te bieden van de meest geschikte financieringsopties, wat essentieel is wanneer de financiering van uw woning onzeker is. Juist in situaties waarin bijvoorbeeld de taxatiewaarde lager dan de koopsom uitvalt en het financieringsvoorbehoud een rol speelt, heeft u mogelijk aanvullende middelen nodig of wilt u de beste rentevoorwaarden voor uw hypotheek of een aanvullende persoonlijke lening. Onze website biedt een uitgebreide vergelijking van leningen van verschillende geldverstrekkers en presenteert de voordeligste lening bovenaan het overzicht, zodat u snel en eenvoudig toegang krijgt tot geschikte leningopties. Met onze vergelijkingstool ziet u binnen enkele minuten de lening met de laagste rente en de bijbehorende maandlasten, en onze gecertificeerde specialisten staan klaar om u te ondersteunen en te begeleiden bij het vinden van de beste oplossing voor uw specifieke financiële situatie.